Я уверена: чем больше людей будут задумываться о судьбах мира, тем скорее победит мир на планетеСаманта Смит
Адвокатское бюро «Михайленко и партнеры»

Влияние пандемии на арендные отношения

16.04.2020

Влияние пандемии на арендные отношения

Влияние пандемии на арендные отношения
❗️Влияние коронавируса (режима повышенной готовности) на арендные отношения.❗️
"Итак, ранее мы разъясняли, что такое режим повышенной готовности, и что он был введен на территории Ростовской области 17 марта 2020 года Распоряжением Губернатора РО № 43 от 16.03.2020, хотя, как мы уже отмечали, само понятие режима повышенной готовности появилось в нашем законодательстве только с 01.04.2020 и было введено Федеральным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020.
Помимо введения нового режима повышенной готовности, указанным законом № 98-ФЗ от 01.04.2020 законодатель принял и определенные меры по защите бизнеса в связи с введением этого режима.
Среди прочего в ст. 19 закона 98-ФЗ от 01.04.2020 установлена возможность отсрочки оплаты арендной платы за аренду недвижимого имущества всех форм собственности (государственного, муниципального и частного), а также возможность согласовать с арендодателем снижения размера арендной платы. Положения данной статьи были раскрыты в Постановлении Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества". Указанные требования применяются к договорам аренды нежилого недвижимого имущества, заключенным до введения на территории субъекта Федерации режима повышенной готовности - для Ростовской области получается до 17.03.2020.
В частности в этом Постановлении рекомендовано арендодателям при предоставлении отсрочки предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ. Базовые требования по предоставлению отсрочки заключаются в следующем.
Отсрочка по оплате арендной платы предоставляется до 01.10.2020. Но это не значит, что она не платиться вовсе. В течение всего периода действия введенного на территории субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации - арендная плата не выплачивается, но фиксируется. С момента отмены режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2020 выплачивается 50% ежемесячной арендной платы. Образовавшаяся за этот период задолженность по арендной плате подлежит оплате с 01.01.2021 по 01.01.2023 равными частями в размере не больше половины месячной арендной платы.
Никаких штрафных санкций, никаких процентов за пользование чужими денежными средствами, никаких дополнительных надбавок и удержаний на сумму задолженности по арендной плате со стороны арендодателя не начисляется.
Единственной ложкой дегтя в этой ситуации является то, что указанные правила и требования отстрочки оплаты арендной платы применимы лишь к арендаторам, работающим в сферах экономики, наиболее пострадавших от пандемии, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020.
Но если рассмотреть эту ситуацию с т.з. гражданского законодательства и пойти еще дальше, то мы придем к следующему выводу.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ: Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Ключевым здесь является не столько сама обязанность оплачивать арендную плату, сколько обязанность оплачивать ее за пользование. Аренда платиться за фактическое использование или возможность использования арендатором предоставленного в аренду имущества.
Для организаций, чья деятельность приостановлена Указом Президента РФ № 239 от 02.04.2020 в связи с введением режима нерабочих дней, и Постановлением Правительства РО № 272 от 05.04.20202 (в редакции Постановления Правительства РФ № 312 от 11.04.20202) в связи с введением на территории Ростовской области режима повышенной готовности, использование арендованного нежилого недвижимого имущества стало невозможным по объективным причинам, не зависящим от самих арендаторов, например, косметических салонов, фитнес-клубов, магазинов непродовольственных товаров и т.п.
В таких случаях вообще отпадет юридическая обязанность арендодателя оплачивать арендную плату. Судебная практика стоит именно на такой позиции.
Так, в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735, А19-1917/2013 ВС РФ указал: Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Этой же позиции придерживается и АС Северо-Кавказского округа.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что для организаций, чья деятельность приостановлена в связи введением режима нерабочих дней и повышенной готовности из-за опасности распространения коронавируса, на время действия такого приостановления они освобождаются от обязанности по оплате арендной платы за арендуемое ими нежилое недвижимое имущество.
Однако считаем, что указанное право не оплачивать арендную плату не должно служить основанием для ультимативного разговора с арендодателем. Конфликт арендатора и арендодателя не будет на руку ни тому, ни тому.
На наш взгляд необходимо искать компромисс, который на наш взгляд выражается в уменьшении размера арендной платы на 50% - своего рода разделение общих невзгод пополам до того момента, когда будет отменен запрет на осуществление деятельности и еще хотя бы два месяца после этого"


Больше правовой информации вы найдете на странице нашего Бюро в Facebook: @msplawfirm