Закон на стороне каждого, кто имеет хорошего юриста
Адвокатское бюро «Михайленко и партнеры»

Оспаривание кадастровой стоимости

Практика недвижимости, строительства и энергетики/

Оспаривание кадастровой стоимости

Все большую актуальность сегодня приобретает оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости. Суть таких споров сводиться к единственной цели – снизить налоговую нагрузку на их собственников либо затраты по аренде для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Немного истории.
В 1999 году в России был введен институт государственной кадастровой оценки земель. Спустя пять лет в  2004 году вторая часть Налогового Кодекса РФ была дополнена главой о земельном налоге, в которой кадастровая стоимость земельных участков была принята в качестве налоговой базы для исчисления земельного налога. В 2007 году с введением Федерального закона №  221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» система государственного кадастра была распространена также и на объекты строительства: здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. И, наконец, с 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены изменения, касающиеся налога на имущество организаций, согласно которым кадастровая стоимость была определена налоговой базой для исчисления налога на имущество организаций на определенные виды объектов недвижимости, в частности, такие как: деловые и торговые центры, а также нежилые помещения, в которых размещены офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. При этом была упразднена льгота по налогу на имущество для субъектов предпринимательства, использующих упрощенную систему налогообложения, в отношении перечисленных выше объектов.
Напомним, что земельный налог является местным налогом и поступает в бюджет муниципалитетов, налог на имущество организаций является региональным налогом и поступает в доход субъектов Федерации.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, также привязана к их кадастровой стоимости, и по своему размеру соотносима с уровнем земельного налога.
 
Соответственно, чем выше кадастровая стоимость объекта недвижимости, тем выше налоговая нагрузка, либо затраты по аренде.

Кадастровая стоимость определяется путем кадастровой оценки объектов недвижимости, которая осуществляется по инициативе органов региональной власти, а в определенных случаях – местной власти. По общему правилу, такая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет. Для этого привлекаются "независимые" оценщики на основании конкурса. После проведения такой оценки ее результаты утверждаются руководителем субъекта Федерации.

В Ростовской области, например, в 2008 году, в ожидании экономического подъема, показанного за предыдущие три года, кадастровая стоимость земельных участков была завышена в десятки раз по сравнению с их рыночной стоимостью, что привело в среднем к увеличению размера земельного налога в десять раз. Кризис 2008 года ожидания властей не оправдал. В результате в местных бюджетах резко выросла недоимка по земельному налогу либо по аренде муниципальной земли. Большинство компаний были поставлены под угрозу разорения из-за внезапно возникшей непомерно высокой задолженности перед бюджетом. Многим компаниям пришлось отказаться от аренды муниципальной земли. Все ожидали снижение кадастровой стоимости при новой оценке, но ее не последовало ни в 2013, ни в 2014 годах, несмотря на обязанность пересматривать ее не реже, чем раз в пять лет. И только с 2015 года была утверждена новая кадастровая стоимость, уровень которой вновь "неприятно" удивил многих. Так, у одного из клиентов Бюро суммарные платежи по земельному налогу за земельные участки на левом берегу Дона с 2015 года выросли в пять раз по сравнению с предыдущими периодами.

Законодательство предусматривает возможность оспаривания кадастровой стоимости, которая включает в себя два уровня: административный и судебный. При правильном и грамотном сборе необходимой документации для обоснования завышенного уровня утвержденной кадастровой стоимости снизить ее, а значит снизить налоговую нагрузку по земельному налогу, либо по налогу на имущество, или же затраты по аренде государственной и муниципальной земли вполне реально.